홈론 신청 절차와 주의해야 할 사항은 무엇인가요?

  • 05/10/2019
  • By PerthInside (193.116.***.***)
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사전 준비를 통해 홈론에 대한 두려움 극복하기  

홈론을 신청하기 전에 먼저 재정적으로 준비되어 있어야 합니다. 다시 말해 보증금을 저축하면서 홈론의 준비가 시작됩니다. 

희망 주택 가격의 5% 저축을 목표로 시작하여 저축금을 최소 3개월간 계좌에 보관해 둔다면 대부분의 대출 기관에서 요구하는 Genuine savings 조건을 충족시킬 수 있습니다.

보증금이 많을수록 더 좋은 이자율을 받을 수 있는데 만약 20% 보증금을 준비할 수 있다면

주택 가격 대비 80% 이상 대출 시 의무적으로 지불해야 하는 Lenders Mortgage Insurance(LMI) 를 피할 수 있습니다. 준비가 되면 Pre-approval (조건부 승인)을 신청할 수 있습니다. 

보증금이 없어도 부모님이나 가족의 보증으로 홈론을 받는 Guarantor Loan 도 있습니다. 자세한 내용은 페이스북 페이지 “josh.financeman” 을 참고하시기 바랍니다. 

 

Pre-approval 이 필요한 이유 

Pre-approval 즉, 조건부 승인을 받는다는 것은 대출 기관에서 자격 심사를 미리 받아 둔다는 의미입니다. 이 서비스는 무료이며 대출 기관에 따라 3-6개월 까지 유효합니다.

조건부 승인을 받음으로써 대출 기관에서 요하는 자격 조건 충족 여부를 확인할 수 있습니다. 또한, 나의 대출 한도를 미리 알 수 있기에 원하는 부동산 검색시 시간 낭비를 방지할 수 있습니다. 

하지만 중요한 것은 모든 조건부 승인이 100% 신뢰할 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 대출 기관에서는 “시스템 자동 승인” 이나 “On the spot pre-approvals” 처럼 대출 자격 조건을 충분히 검토하지 않고 승인을 해주는 경우가 있으므로 전문가(모기지 브로커 등)와 상의후 진행하는 것이 좋습니다. 신뢰할 수 있는 조건부 승인만 받는다면 홈론 신청 절차의 시간을 상당히 절약할 수 있습니다. 

 

마음에 드는 집 고르기 

주거용이나 투자용, 어느 곳을 고르더라도 반드시 리서치를 해야 합니다. 제일 많이 이용되는 사이트는 Realestate.com.au 나 Domain.com.au 입니다. 이 사이트는 포괄적인 매물 리스트 뿐만 아니라 부동산 시장 동향 또한 제공하고 있습니다. 

거주 목적의 집을 고를 경우라도 재판매가 가능한지를 고려해야 합니다. 혹시나 급하게 처분을 해야 할 경우 과연 나라면 구매를 할지 스스로에게 질문을 해보십시오. 이는 Risks를 줄일 뿐만 아니라 대출 기관에서 승인을 받는 기준이 될 수 있습니다. 

일반적으로 대출 기관들은 특정한 종류의 주택 담보 대출일 경우 더욱 보수적입니다. 특정한 종류란 광산 지역, 시티 지역 아파트, 전시용 주택 등의 Risks가 있는 주택들입니다. 

그러므로 가장 기본적인 주택 (일반적인 지역의 하우스 형태) 을 구입하는 것이 승인을 받기에 유리 합니다.

일단 마음에 드는 집을 고르셨다면 이제 실제로 홈론 신청을 하게됩니다. 

 

신청 후 일어나는 일들 

조건부 승인도 받고 마음에 드는 집도 고른 후 홈론 신청을 하게 되면 대출 기관에서는 내가 고른 집에 대한 가치 평가를 하게 됩니다. Low risk 대출자의 경우, 가치 평가가 제외되기도 합니다. 홈론 신청전, 모기지 브로커를 통해 Upfront property valuation report 라고 하는 사전 주택 가치 평가서를 미리 신청할 수 있습니다. 대부분의 대출 기관에서 무료로 진행하거나 몇몇은 적은 비용의 수수료를 부과하기도 합니다. 

필요한 모든 서류가 접수되고 다른 특이 사항이 없다면 최종 승인이 나게 되며 이를 Unconditional approval 이라고도 합니다. 20% 미만으로 보증금을 낼 경우, LMI 승인도 필요합니다.

간혹 대출기관에서 승인을 해도 보험회사에서 거절하는 경우도 있으니 이 점 참고하시기 바랍니다. 

마지막으로 Loan contract를 대출 기관으로부터 받으면 서명을 한 후 돌려 보내게 되고 최종 단계인 Settlement에 다다르게 됩니다. Settlemet Agent(타 주에선 Conveyancer 또는 Solicitor 라 부릅니다.)와 연락하여 Settlement 날짜를 정합니다. 이 날이 공식적으로 키를 받으며 내 집이 되는 날입니다. 축하드립니다.) 

처음 신청부터 Settlement 까지 대략 6-8주 정도 시간이 소요됩니다.  

 

대출 기관에서 대출 한도를 결정하는 방법 

모든 대출 기관에서 각각 다른 방식과 계산 방법으로 신청자의 대출 한도를 결정하게 됩니다. 일반적으로 신청자의 수입, 지출 그리고 개인적인 상황들을 고려해서 다음과 같은 계산툴을 이용해 대출 한도를 정합니다.

- Net Surplus Ratio (NSR) 

- Debt Servicing Ratio (DSR)

- Surplus/Uncommitted Monthly Income (UMI)

이 툴을 이용해 신청자의 대출 능력을 평가하게 됩니다. 모기지 브로커와 상의하여 나의 대출 한도가 어느 정도인지 확인하시기 바랍니다. 

지난 10월 1일 호주 중앙 은행에서 기존 1%의 기준 금리를 0.75%로 낮추면서 다시 한번

사상 최저치를 기록했습니다. 이후에 많은 대출 기관들도 모기지 상환 금리를 낮추기 시작했습니다. 좋은 금리로, 미스터 파이낸스 맨과 함께 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다. 

 

이정희 모기지 브로커

0432 445 707

josh.financeman@gmail.com